Wspólnota mieszkaniowa (WM)

Wspólnota mieszkaniowa (WM) – ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (zwykle jednego budynku wraz z otaczającym terenem). Jest jednostką organizacyjną nieposiadająca osobowości prawnej. Jest w pewnym sensie „przedsiębiorstwem” lub „spółką”, do której przystępuje się przymusowo w momencie nabycia lokalu. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Wspólnota mieszkaniowa działa poprzez swoje organy. W tym przypadku jest to zarząd wspólnoty. Alternatywnym rozwiązaniem jest możliwość powierzenia przez właścicieli zarządu osobie fizycznej lub prawnej, np. przedsiębiorcy lub spółce prawa handlowego prowadzącej działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Zarząd wspólnoty – osobowy

Ustawa nakłada obowiązek powołania osobowego zarządu wspólnoty. Wyłania się go w głosowaniu spośród właścicieli (lub spoza ich grona) i jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.

Zarząd profesjonalny – zarządca nieruchomości

Ponieważ zarządzanie wspólnotą może bywać skomplikowane i rodzi odpowiedzialność, ustawą o gospodarce nieruchomościami wprowadzono instytucję zarządcy nieruchomości. We wszystkich wspólnotach można notarialnie powierzyć zarząd zarządcy profesjonalnemu, który przejmuje rolę osobowego zarządu wspólnoty, ponosząc pełną odpowiedzialność. Ustawa nakłada na takiego zarządce duże wymagania ze względu na odpowiedzialność, jaką ponosi.

Administrator a zarząd

Zarząd osobowy często powierza obowiązki wykonawcze profesjonalnemu administratorowi. Powszechnie i mylnie mówi się, że on “zarządza”. Tymczasem główna odpowiedzialność za zarządzanie wspólnotą spoczywa nadal na osobach wybranych do zarządu, a odpowiedzialność administratora ograniczona jest do treści umowy cywilnoprawnej.

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu:

  • ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy i ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

  • przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

  • wybór sposobu zarządzania i zarządu;

  • udzielenie zgody na zmianę przeznaczenia, przebudowę nieruchomości wspólnej, wyodrębnienie lokalu powstałego w następstwie przebudowy;

  • zmiana wysokości udziałów we współwłasności;

  • dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

  • zażądanie w trybie procesu sprzedaży w drodze licytacji lokalu właściciela, który zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym;

  • określenie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń na rzecz nieruchomości wspólnej.

Spółdzielnia mieszkaniowa (SM) – podmiot działający na podstawie:

  • ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze,

  • ustawy 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27) – tekst jednolity z dnia 7 sierpnia 2013 r. (Dz.U. z 2013 r. poz. 1222).

Podstawowym zadaniem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin poprzez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

Ustawa z 14 czerwca 2007 o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw zniosła możliwość ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Organami spółdzielni są:

  • walne zgromadzenie;

  • rada nadzorcza, zwana dalej „radą”;

  • zarząd;

  • w spółdzielniach, w których walne zgromadzenie jest zastąpione przez zebranie przedstawicieli – zebrania grup członkowskich

Rozliczanie energii cieplnej za pomocą podzielników

Rozliczenie ciepła za pomocą podzielników byłoby możliwe w przypadku gdzie wszystkie mieszkanie miałyby identyczną izolacje cieplną oraz byłyby tak samo ogrzewanie. Mimo to, nawet w takiej sytuacji zastosowanie tego typu urządzeń ma ograniczony sens.

Problemy jakie możemy napotkać w typowych warunkach mieszkalnych w których stosuje się podzielniki ciepła to:

  • niejednorodność izolacji termicznej budynku,

  • położenie mieszkania w bryle budynku,

  • różnice w temperaturze pomiędzy mieszkaniami,

  • różne typy stosowanych grzejników,

  • oszustwa

Zarządca wspólnoty mieszkaniowej

Zarządcą nieruchomości może być osoba fizyczna lub firma. Tytułem zarządcy nieruchomości mogą posługiwać się osoby, które zostały wpisane do ogólnopolskiego rejestru zarządców nieruchomości. W tym celu należy ukończyć konkretne egzaminy. Zgodnie z polskim prawem zarządzaniem nieruchomościami mogą zajmować się jedynie firmy, które zatrudniają licencjonowanych zarządców nieruchomości lub gdy właściciel firmy posiada taki tytuł zawodowy. Zarządca odpowiedzialny jest za wszystko związane z prawidłowym funkcjonowaniem nieruchomości zarówno od strony formalnej jak i codziennej opieki nad budynkiem.

Jaka jest różnica między zarządem wspólnoty a zarządcą?

Podstawową różnicą, jest fakt że każdy zarządca nieruchomości musi posiadać licencję. Nie jest to wymagane w przypadku osób fizycznych zasiadających w zarządzie wspólnoty. Zarządca nieruchomości ma również obowiązek posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Różnica pojawia się również w odpowiedzialności prawnej zarządu i zarządcy. Zarząd ma obowiązek przestrzegania prawa i odpowiedniego zarządzania nieruchomością. Licencjonowany zarządca może być również postawiony przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej działającej przy Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.

Prawda o podzielnikach

Podzielniki ciepła zostały wprowadzone kilkanaście lat temu przez większość spółdzielni mieszkaniowych. Zadaniem tych urządzeń jest określenie zużycia ciepła w określonym mieszkaniu w proporcji do całego bloku. Taki system rozliczeń miał zachęcić do oszczędzania energii i przekładać się na niższe rachunki za ogrzewanie. W efekcie, pieniądze zarobili dostawcy energii, firmy montujące i rozliczające odczytu oraz zarządcy nieruchomości. 

Przed każdą zimą spółdzielnie mieszkaniowe, które nie posiadają własnej kotłowni, zobowiązane są do zawarcia umowy z firmą ciepłowniczą. Ustalają wówczas określoną z góry moc, która będzie konieczna do ogrzania mieszkań. Koszty trzeba będzie ponieść bez względu na to czy zamówioną energię zużyjemy czy nie. Po sezonie grzewczym następuje rozliczenie, które rozdzielone są na kwotę stałą (opłata za część wspólną) oraz kwotę zużycia (parametr zmienny wyliczony z podziału mocy zamówionej na poszczególne mieszkania).  

Jak to jest w przypadku podzielników ciepła? Kwota stała zostaje podzielona przez ilość mieszkań. Obliczenie kwoty zużycia nie jest już tak sprawiedliwe. W przypadku gdzie zakręcimy grzejnik na cały okres rozliczeniowy – nie poniesiemy opłat. Mimo to kwota zużycia musi zostać opłacona. W rezultacie osobom, które ogrzewają mieszkanie, koszty ogrzewania znacznie rosną. Zachęta do oszczędzania to idealna sytuacja dla dostawcy ciepła. Mniej mocy zostanie zużytej a mimo to otrzyma on zapłatę za zamówioną ilość. Na tym całym zamieszaniu, najlepszy biznes robi jednak spółdzielnia, która nigdzie nie rozlicza wobec mieszkańców przychodu, czyli różnicy między wniesionymi przez lokatorów zaliczkowych opłat za ogrzewanie a faktycznymi kosztami wynikającymi z faktury.

 

Przestępstwa

Zarządca oraz członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej, ponoszą odpowiedzialność, która związana jest ze sprawowaną funkcją. Jest to odpowiedzialność organizacyjna, cywilna i karna. Podczas próby uzyskania kopii lub wglądu do dokumentacji dotyczącej zarządzania budynkiem mieszkalnym, w którym posiadamy lokal, możemy spotkać się z szeregiem przestępstw i oszustw popełnianych przez wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie mieszkaniowe czy ich zarządy. Warto pamiętać wówczas o swoich prawach.

Zgodnie z art. 29 punkt 3 Ustawy o własności lokali, każdy właściciel ma prawo kontroli zarządu wspólnoty. Zatem w przypadku ukrywania dokumentów, niszczenia lub sprawienia ich nieczytelnymi przez wspólnoty mieszkaniowe, możemy powołać się na artykuł 276 Kodeksu Karnego, który mówi: Kto niszczy, uszkadza, czyni bezużytecznym, ukrywa lub usuwa dokument, którym nie ma prawa wyłącznie rozporządzać, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

Często spotykaną sprawą jest niegospodarności zarządu lub zarządcy wspólnoty mieszkaniowej. W tego typu zaniedbaniach możemy powołać się na art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali. Przepis ten stanowi, że jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Możliwe jest również powiadomienie prokuratury o popełnieniu przestępstwa niegospodarności, tj. czynu z art. 296 § 1 Kodeksu karnego, w myśl którego, kto, będąc obowiązany na podstawie przepisu ustawy, decyzji właściwego organu lub umowy do zajmowania się sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą osoby fizycznej, prawnej albo jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, przez nadużycie udzielonych mu uprawnień lub niedopełnienie ciążącego na nim obowiązku, wyrządza jej znaczną szkodę majątkową, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

We wspólnotach mieszkaniowych, zarządach czy spółdzielniach możemy natrafić również na problem związany z wyprowadzaniem pieniędzy należących do wyżej wymienionych organów. W tym przypadku możemy powołać się na art. 284 § 2 Kodeksu Karnego, w myśl którego kto przywłaszcza sobie powierzoną mu rzecz ruchomą, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

Prawa członków spółdzielni mieszkaniowych

Zgodnie z art. 3 ust. 1 nowelizacji, członkiem spółdzielni jest osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych albo miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych:

  • której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego;

  • której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;

  • której przysługuje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;

  • której przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu,

  • będąca założycielem spółdzielni, jednak członkostwo założycieli ustanie jeżeli w ciągu trzech lat od chwili wpisania spółdzielni do Krajowego Rejestru Sądowego spółdzielnia nie ustanowi na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa odrębnej własności lokalu albo nie dojdzie do zawarcia umowy o budowę lokalu.

Celem spółdzielni mieszkaniowej, jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Czynności jakie podejmuje spółdzielnia mieszkaniowa powinny być skierowane dla jej dobra.

Prawa członków spółdzielni mieszkaniowej:

  • Uczestniczenie w zgromadzeniu walnym lub zebraniu grupy członkowskiej

Zgodnie z nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 09.09.2017, w posiedzeniu tego organu członek spółdzielni może brać udział osobiście lub poprzez pełnomocnika.

  • Zwoływanie walnego zgromadzenia

Walne zgromadzenie zwoływane jest przez zarząd spółdzielni. Mimo to, zobowiązani są oni zorganizować takie zgromadzenie na wniosek 1/10 (nie mniej niż trzech) członków.

  • Żądanie rozpatrzenia wniosków dotyczących działalności spółdzielni przez organy właściwe

  • Zaskarżenie do sądu uchwał walnego zgromadzenia

Niezależnie od uczestnictwa w zgromadzeniu, które wydało uchwałę, członek ma prawo do zaskarżenie jej do sądu. Dotyczy to uchwały, która jest sprzeczna z postanowieniami statutu, godzi w interesy spółdzielni lub ma na celu pokrzywdzenie jej członka.

  • Wniesienie skargi na działalność zarządu do rady nadzorczej

  • Otrzymanie odpisu statutu i regulaminów oraz kopię uchwał organów spółdzielni, protokołów obrad organów spółdzielni, rocznych sprawozdań finansowych, umów zawieranych między spółdzielnią a osobami trzecimi

Prawa członków wspólnoty mieszkaniowej

Nabywając prawo własności do lokalu w budynku wielorodzinnym, automatycznie stajemy się członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Oznacza to, że wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele danej nieruchomości. Jej celem jest rozliczanie mediów dla lokali stanowiących własność członków wspólnoty oraz dbanie o części wspólne budynku (klatka schodowa, elewacje, dach, windy i terenu zielone).

Prawa członków wspólnoty mieszkaniowej:

  • Podejmowanie decyzji dot. zarządzania nieruchomością wspólną;

  • Przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

  • Wyrażenie zgody na remonty, przebudowy, nadbudowy, zbycie nieruchomości wspólnej.

Podzielnik ciepła – ogromne dopłaty do rachunków

Podzielniki ciepła zostały wprowadzone jako alternatywna forma rozliczania rachunków za energię cieplną. Miał to być sposób na oszczędzanie pieniędzy mieszkańców. Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe nakazały instalację podzielnika, które nie jest urządzeniem pomiarowym. W rezultacie mieszkańcy zderzyli się z dopłatami do rachunków i niesprawiedliwym traktowaniem.

Podzielniki ciepła to urządzenia montowane na kaloryferach. Miały one mierzyć zużycie ciepła, jednak na próżno szukać tu liczb lub jednostki w jakiej zostało ono zmierzone. Instalacja podzielników ciepła odbyła się na koszt mieszkańców. Zostali oni zapewnieni, że od teraz koszty za zużyte ciepło będzie sprawiedliwie dzielone. Mieszkańcy mieli płacić za zużytą przez nich energię. Jeżeli ktoś oszczędzał ciepło miał płacić niższe rachunki. Niestety, tak się nie stało. W rezultacie, mimo oszczędzania, użytkownicy podzielników często spotkali się z dużymi dopłatami do rachunków.

Jeżeli taka sytuacja spotkała również ciebie, skontaktuj się z nami!