A czy Twoja spółdzielnia mieszkaniowa spełnia Twoje oczekiwania?

+48 600 752 752

zgloszenia@gtwipartnerzy.pl

GTW & Partnerzy

New York, NY 90210

Wspólnota mieszkaniowa (WM)

Wspólnota mieszkaniowa (WM) – ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (zwykle jednego budynku wraz z otaczającym terenem). Jest jednostką organizacyjną nieposiadająca osobowości prawnej. Jest w pewnym sensie „przedsiębiorstwem” lub „spółką”, do której przystępuje się przymusowo w momencie nabycia lokalu. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Wspólnota mieszkaniowa działa poprzez swoje organy. W tym przypadku jest to zarząd wspólnoty. Alternatywnym rozwiązaniem jest możliwość powierzenia przez właścicieli zarządu osobie fizycznej lub prawnej, np. przedsiębiorcy lub spółce prawa handlowego prowadzącej działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Zarząd wspólnoty – osobowy

Ustawa nakłada obowiązek powołania osobowego zarządu wspólnoty. Wyłania się go w głosowaniu spośród właścicieli (lub spoza ich grona) i jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.

Zarząd profesjonalny – zarządca nieruchomości

Ponieważ zarządzanie wspólnotą może bywać skomplikowane i rodzi odpowiedzialność, ustawą o gospodarce nieruchomościami wprowadzono instytucję zarządcy nieruchomości. We wszystkich wspólnotach można notarialnie powierzyć zarząd zarządcy profesjonalnemu, który przejmuje rolę osobowego zarządu wspólnoty, ponosząc pełną odpowiedzialność. Ustawa nakłada na takiego zarządce duże wymagania ze względu na odpowiedzialność, jaką ponosi.

Administrator a zarząd

Zarząd osobowy często powierza obowiązki wykonawcze profesjonalnemu administratorowi. Powszechnie i mylnie mówi się, że on “zarządza”. Tymczasem główna odpowiedzialność za zarządzanie wspólnotą spoczywa nadal na osobach wybranych do zarządu, a odpowiedzialność administratora ograniczona jest do treści umowy cywilnoprawnej.

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu:

  • ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy i ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

  • przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

  • wybór sposobu zarządzania i zarządu;

  • udzielenie zgody na zmianę przeznaczenia, przebudowę nieruchomości wspólnej, wyodrębnienie lokalu powstałego w następstwie przebudowy;

  • zmiana wysokości udziałów we współwłasności;

  • dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

  • zażądanie w trybie procesu sprzedaży w drodze licytacji lokalu właściciela, który zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym;

  • określenie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń na rzecz nieruchomości wspólnej.

Spółdzielnia mieszkaniowa (SM) – podmiot działający na podstawie:

  • ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze,

  • ustawy 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27) – tekst jednolity z dnia 7 sierpnia 2013 r. (Dz.U. z 2013 r. poz. 1222).

Podstawowym zadaniem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin poprzez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

Ustawa z 14 czerwca 2007 o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw zniosła możliwość ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Organami spółdzielni są:

  • walne zgromadzenie;

  • rada nadzorcza, zwana dalej „radą”;

  • zarząd;

  • w spółdzielniach, w których walne zgromadzenie jest zastąpione przez zebranie przedstawicieli – zebrania grup członkowskich